Stanovanje podređeno tržištu: Još jedna desetospratnica u Baru

Bar dobija još jednu desetospratnicu spratnosti Po2+Po1+P+10, planiranu na katastarskim parcelama 4747/1 i 6439/23 (KO Novi Bar), u okviru UP 14, zona “Aa”, DUP “Ilino”. Objekat ima BGP 10.970,49 m² (maks. 11.369,4 m²) a urbanistički parametri su zadovoljeni. Investitor je “VM INŽENJERING” d.o.o. Bar, a projektant “ARCHISOFT” d.o.o. Bar.

Programska struktura je podijeljena po etažama: u prizemlju su planirani poslovni prostori, spratovi 1–5 su organizovani kao tzv. poslovni apartmani, dok su spratovi 6–10 predviđeni sa stambenim jedinicama. Takva podjela, međutim, nije samo rezultat tipološkog koncepta, već se može čitati i kao programska reakcija na uslove definisane planskom dokumentacijom. Naime, lokacija pripada zoni centralnih funkcija (centralnih djelatnosti), pri čemu planska dokumentacija namjene definiše kao pretežne, a ne isključive, uz mogućnost komplementarnih sadržaja. Karakter namjene se, prema planu, određuje u odnosu na bruto građevinsku površinu (BGP), a pretežna namjena podrazumijeva više od polovine ukupne BGP planiranih objekata u okviru zone. U tom kontekstu, prikazivanje dijela stanova kao “poslovnih apartmana” može se razumjeti kao instrument da se kroz bilans površina ostvari ili potvrdi tražena pretežna namjena centralnih djelatnosti, odnosno da se programski sadržaji formalno usklade sa statusom lokacije.

Glavni problem je evidentno izbjegavanje namjene definisane planskim uslovima, budući da je prostor prepoznat kao zona centralnih djelatnosti, sa prioritetom sadržaja iz domena poslovanja, administracije, kulture, sporta i drugih javnih i uslužnih funkcija, dok se u projektu suštinski proizvodi stambeni fond koji je već dominantan razvojni obrazac u Crnoj Gori. Time se uspostavlja raskorak između planski očekivanog karaktera zahvata i njegove realne, tržišno usmjerene stambene eksploatacije, a taj raskorak nije samo formalno pitanje naziva, već direktno utiče na normativne i operativne aspekte: režim korišćenja prostora, parking i servisne potrebe, komunalno opterećenje, organizaciju ulaza i tokova, kao i dugoročno upravljanje i održavanje objekta.

Ukoliko se u objektu zaista uspostavljaju dvije različite namjene, “poslovni apartmani” i stambene jedinice, tada je teško opravdati da obje kategorije korisnika koriste isti ulaz i iste vertikalne komunikacije, jer takvo rješenje potire razlike u režimu korišćenja, nivou privatnosti i zahtjevima bezbjednosti i upravljanja. Dodatno, ovdje je opterećenje jezgra izrazito visoko: jedno stepenište servisira ukupno oko 70 poslovnih apartmana i 60 stambenih jedinica, što predstavlja značajan intenzitet kretanja i konflikt različitih tokova korisnika. Posebno je važno uzeti u obzir i tip stepeništa, koje je organizovano kao trokrako; takvo rješenje je u praksi često neudobno, jer primorava korisnike na savladavanje dužih putanja, što je naročito nepovoljno u objektima velike spratnosti, kao što je ova desetospratnica.

U pogledu oblikovanja, prizemlje je u kompoziciji nedovoljno naglašeno: umjesto jasnog postamenta koji bi definisao parter, prizemna zona ostaje vizuelno “progutana” nadzemnim etažama, dok ulaz u objekat nije čitljiv niti dovoljno istaknut u odnosu na fasadni sklop. Takav tretman partera slabi javni karakter prizemlja i otežava osnovnu orijentaciju, naročito u objektu ove spratnosti gdje je ulazna partija ključni element svakodnevnog funkcionisanja.

U zonama fasade iznad prizemlja uočljive su disproporcije elemenata i njihovo gomilanje, što stvara utisak prenatrpanosti umjesto kontrolisanog ritma. Uspostavljeni ritam na fasadi nije prijatan, jer su odnosi i proporcije pojedinačnih elemenata međusobno neusaglašeni. Materijalizacija i volumeni su raspoređeni bez jasne prostorne logike i kriterijuma: horizontalne trake balkona, paneli i ispune ne formiraju stabilan raster, pa fasada djeluje kao kolaž dekorativnih intervencija. Posebno problematične su bočne fasade, gdje dominiraju velike površine “nalijepljene” boje bez jasnog opravdanja u volumetriji ili detalju, čime se dodatno pojačava utisak proizvoljnosti i nedovršenosti ukupnog arhitektonskog izraza.

Parter je nedovoljno razrađen za objekat ove veličine i spratnosti: iako je prizemlje sa poslovnim sadržajima načelno opravdan potez jer aktivira kontakt sa ulicom, ovdje prizemna zona ne bi smjela ostati na nivou puke linije lokala, niti se ispred poslovanja opterećivati uvođenjem zone parkiranja i organizacijom zelenila u žardinjerama. Time se, umjesto čisto protočne i čitljive pješačke zone, formira prostor sa preprekama, što umanjuje funkcionalnost partera i slabi njegov javni karakter. Kod ovakvih objekata presudno je da prizemna zona funkcioniše kao dio javnog prostora, sa jasno i reprezentativno definisanom ulaznom partijom, precizno riješenim servisnim pristupima i logistikom, zonama za dostavu i odlaganje otpada, te kontaktnom zonom koja sprječava konflikt pješačkih, servisnih i garažnih tokova.

Riječ je o još jednom prepoznatljivom primjeru tržišne arhitekture, u kojoj se projektantske odluke dominantno vode logikom maksimalizacije iskoristivosti i prodajnog potencijala, dok su urbani doprinos, javni interes i kvalitativni standardi prostora potisnuti u drugi plan. Programsko “prepakivanje” namjene, nedovoljno artikulisan parter i neuvjerljiva fasadna obrada ukazuju na pristup u kojem su građani i grad, kao korisnici i kontekst, tretirani kao sporedna kategorija, a ne kao polazište projektovanja.